Добро пожаловать, Гость. Пожалуйста, войдите или зарегистрируйтесь.
Canadaforme
Страниц: [1] 2 3 4 5
  Печать  
Автор Тема: Kак менялась цена на дома в Торонто за последние десять лет?  (Прочитано 12736 раз)
POLICE
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 569



Просмотр профиля
« : 03 Февраль 2015, 02:34:26 »
В кои веки ко мне обратился близкий приятель с предложением подискутировать на предмет – как менялась цена на дома в Торонто за последние десять лет. - See more at: http://www.luckyrealty.ca/2015/02/02/k%d0%b0%d0%ba-%d0%bc%d0%b5%d0%bd%d1%8f%d0%bb%d0%b0%d1%81%d1%8c-%d1%86%d0%b5%d0%bd%d0%b0-%d0%bd%d0%b0-%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b0-%d0%b2-%d1%82%d0%be%d1%80%d0%be%d0%bd%d1%82%d0%be-%d0%b7%d0%b0-%d0%bf/#sthash.xZVjo9CS.dpuf
Записан

...проза жизни истыми кюнстлерами не восхвалялась...
kozhedub
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 6879


Просмотр профиля
« Ответ #1 : 03 Февраль 2015, 04:57:03 »
все это забавно, но только до тех пор пока пузырек не лопнет
Записан
сорокин
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 2223


" Иногда банан- это просто банан" З.Фрейд


Просмотр профиля
« Ответ #2 : 03 Февраль 2015, 14:05:44 »
Цитата: POLICE
как менялась цена на дома в Торонто за последние десять лет.

Как везде, а то и хуже.

Цитата: kozhedub
все это забавно, но только до тех пор пока пузырек не лопнет

Какой на этот раз?

Я думаю эквитиз.
Записан
AlexA
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 12018

show is about nothing


Просмотр профиля
« Ответ #3 : 03 Февраль 2015, 17:45:50 »
А вот это уже занятный вопрос - его надо обсуждать очень осторожно - итак что мы имеем:
1. безусловный рост и на много и в течении уже многих лет.
2. не натуральный рынок, постоянно подпитываемый деньгами из-за границы от богатых эмигрантов или людей ищущих куда вложить деньги безопасно (я слышал иранцы, тайванцы, китайцы в основном). Конечно, не в такой степени как Ванкувер, но значительное влияние иностранного капитала.
2.1. учти что основная масса эмигрантов, хоть и не с такими деньгами, но тоже оседает в Торонто, создавая давление на рынок жилья на сьём.
3. Жильё - в общем коммодити, т.е. его много, видимо даже больше , чем надо и уж явно больше чем надо для нормального рынка.
4. рынок "спрос-предложение" - может осыпатся в любую минуту, особенно учитывая огромное количество конд (оверпрайсед) и то что большинство взяли жильё не по средствам, как то огромный моргидж в надежде, что жильё будет дорожать быстрее чем вырастет моргидж.
5. я бы сказал, что много спекулянтов - быстро схватить, через 1-2 года - перепродать с наваром - а спекулянты разогревающие рынок - "не есть хорошо" для оного...
Записан

It means fasten your seat belt Dorothy, 'cause Kansas is going bye-bye.
You take the red pill - you stay in Wonderland and I show you how deep the rabbit-hole goes.
AlexA
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 12018

show is about nothing


Просмотр профиля
« Ответ #4 : 03 Февраль 2015, 17:50:30 »
не ждёт ли этот рынок хотя бы временно падение, как мы видели с рынком жилья в США ? Как мы видим сейчас с бензином ? Как может обрушится любой рынок коммодитиес в любой момент...
Записан

It means fasten your seat belt Dorothy, 'cause Kansas is going bye-bye.
You take the red pill - you stay in Wonderland and I show you how deep the rabbit-hole goes.
kozhedub
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 6879


Просмотр профиля
« Ответ #5 : 03 Февраль 2015, 18:03:02 »
Цитата: kozhedub
все это забавно, но только до тех пор пока пузырек не лопнет

Какой на этот раз?

Я думаю эквитиз.


И это тоже
S&P рухнет вдвое минимум

тут все очевидно

https://www.google.com/finance?q=INDEXSP%3A.INX

домики тоже рухнут как только чуть подымут ставку
а это возможно случится после обвала сток маркета и инфляции
сейчас опять правда снизили прайм до 2.75% - последний глоток кислорода умирающему

на этот маркет надо было заходить в 2008 хотя бы, а сейчас брать недвигу - это самоубийство
Записан
AlexA
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 12018

show is about nothing


Просмотр профиля
« Ответ #6 : 03 Февраль 2015, 18:06:11 »
$60,000 за год! Более 20% годовых! По моему ОЧЕНЬ неплохо… - See more at: http://www.luckyrealty.ca/2015/02/02/kак-менялась-цена-на-дома-в-торонто-за-п/#sthash.xZVjo9CS.ykUCoQLe.dpuf

Полис, а ты лично не считаешь это спекуляцией, хотя возможно и удачной ? не это ли предвестники скорого обвала ? Не это ли было одним из факторов американского обвала всего несколько лет назад ?
Записан

It means fasten your seat belt Dorothy, 'cause Kansas is going bye-bye.
You take the red pill - you stay in Wonderland and I show you how deep the rabbit-hole goes.
AlexA
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 12018

show is about nothing


Просмотр профиля
« Ответ #7 : 03 Февраль 2015, 18:12:58 »
Да, Полис не надо ли из этих 60.000$ вычесть услуги риэлтора (2-ды - при покупке и при продаже), услуги лоера для продажи и для покупки, таксы заплаченные при покупке и при продаже, проперти такс за год, % заплаченные банку за 1 год моргиджа ? Я так прикину всё это потянет тысчёнок на 10 или больше ?
Записан

It means fasten your seat belt Dorothy, 'cause Kansas is going bye-bye.
You take the red pill - you stay in Wonderland and I show you how deep the rabbit-hole goes.
POLICE
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 569



Просмотр профиля
« Ответ #8 : 03 Февраль 2015, 19:25:41 »
Цитата: kozhedub
на этот маркет надо было заходить в 2008 хотя бы, а сейчас брать недвигу - это самоубийство
- Kozedub, ты не поверишь но и в 2008 эти слова звучали также 😊😊😊 тот же Alexa не даст соврать.
Alexa... насчет спекуляции... да как тебе сказать... нет у меня по крайней мере инвесторов спекулянтов. То же приведенное в примере жилье перепродовалось всвязи с семейными обстоятельствами, a отнюдь не по пречине спекуляции.
Знаешь что реально давит на рынок?
1-ст тайм баеры. У меня сейчас к примеру в клиентах 3 семейные пары. 2 из них ребята IT контракторы с почасовой около 65. Супруги работающие... и вот они с такими в среднем зарплатами сидели на ренте последние 6 лет. На вопрос почему: "Андрюх, ждали падения..." Сейчас квалифицируются на 700К мортгиджа. Вот чесно - пытаюсь ребят переключить на что подешевле... ни в какую: 800К+ и где нибудь в Торнхилл вудс...
Третьи - милая семейная пара из Израиля... вновь прибывшие... дают 50% даун и ни на что ниже 700К смотреть не хотят.
Вот так вот...
Эти точно не спекулируют.
Азиаты и иранцы ? Их становиться явно меньше... да и кондо перестали разлетаться как горячие пирожки. Да... продаются... но без того дикого ажиотажа как к примеру в 2011... .
Записан

...проза жизни истыми кюнстлерами не восхвалялась...
POLICE
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 569



Просмотр профиля
« Ответ #9 : 03 Февраль 2015, 19:27:23 »
А насчёт из 60К затрат... Ну да, на руки все равно получит 50К. Энивэй неплохо.


Записан

...проза жизни истыми кюнстлерами не восхвалялась...
Dicom
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 4846


Просмотр профиля Email
« Ответ #10 : 03 Февраль 2015, 19:27:42 »
Да, Полис не надо ли из этих 60.000$ вычесть услуги риэлтора (2-ды - при покупке и при продаже), услуги лоера для продажи и для покупки, таксы заплаченные при покупке и при продаже, проперти такс за год, % заплаченные банку за 1 год моргиджа ? Я так прикину всё это потянет тысчёнок на 10 или больше ?

+ 1

Mr. POLICE,
 Забыл  упомянуть о затратах который понес его клиент.
- Commision  Mr. POLICE как listing agent    и buyer agent = 379K x 4.5% = 17K
- Mortgage payments , ( при условии клиент положил 25 % down,  то при  предположим 3, 75% variable rate в 2014 с суммы 240К = 9К
- Land transfer fee = 1%  от 319К = 3.2К
- Lawyer = 1.5K x 2 = 3K
-  Property Tax = 1%  от 319К = 3.2К
- Maintenance Fee = 600 x 12 = 7.2K
-  Capital Gain tax on 60K  property difference  добавленная к  avarage income  клиента  Police пусть  80K = 10K minimum
Итого = 51К
Клиент "разумеется" сдавал кондо  весь год  и получал доход с которого платил налог, поэтому сумма меньше чем 51К

И этот раслкад при том что  property  поднялась в цене на 60К, а если бы она не поднялась так, а если бы упала.
Что незыблемо в этой истории  поведанной нам Mr. Police -  так это commisions   которые Mr. Police  получит вне зависимости от поиведения маркета
Записан
Dicom
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 4846


Просмотр профиля Email
« Ответ #11 : 03 Февраль 2015, 19:41:55 »
То же приведенное в примере жилье перепродовалось всвязи с семейными обстоятельствами, a отнюдь не по пречине спекуляции.


Mr. POLICE,
А сколько клиент заплатил банку за разрывание mortgage term  с банком , если продажа была по семейным обстоятельствам, вы не поинтересовались у клиента ? В 2014  rate  были нуизкие и вряд ли клиент брал  mortgage  на 1 год, если он приобретал кондо не для быстрой перепродажи
Записан
POLICE
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 569



Просмотр профиля
« Ответ #12 : 03 Февраль 2015, 19:44:33 »
3 месяца процентов... в данном случае около 1.5к.
Вообщем ерунда. На руки реально 50К упало. Скажу чесно... - я сам не ожидал год наза такого роста.
Записан

...проза жизни истыми кюнстлерами не восхвалялась...
kozhedub
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 6879


Просмотр профиля
« Ответ #13 : 03 Февраль 2015, 19:51:24 »
Сейчас квалифицируются на 700К мортгиджа.
А эти идиоты хоть прикинули на моргэдж калькуляторе сценарий при котором интерес повышается до 7% ?
(а это точно будет)
И что будет со всем остальным рынком ?

контрактор 65 в час - это даже не фулл-тайм, легкий кризис и работы нет

"работающая" жена - это что-то типа 12 долларов в Тим Хортонсе ?
Записан
POLICE
Пользователь

Offline Offline

Сообщений: 569



Просмотр профиля
« Ответ #14 : 03 Февраль 2015, 19:56:17 »
Не правильный расчет.  В реале общая коммисия была 2 + 0.5 %...
900$ адвокату и $1.5к банку. Все. Клиент жил в этом доме. Это прайм резиденс. Забудте о капитал гэйн. Все его затраты по продаже чуть более 13к.
В ваших расчетах все сильно подзавышено. Чего мне Вас убеждать? Клиент доволен...😊😊😊
Записан

...проза жизни истыми кюнстлерами не восхвалялась...
Страниц: [1] 2 3 4 5
  Печать  
 
Перейти в: